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拆迁并未结束,3类住房划进拆迁“名单”,又一批富豪要来了?

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过去二三十年房地产创造了数不尽的财富,有人靠投资买房赚得盆满钵盈,但有一类人什么都不做,也能“躺赚”巨额财富,这就是名副其实的“拆迁暴发户”。

一说到拆迁暴富,很多人就心生艳羡,但殊不知真正靠拆迁发家致富的都是大城市房多地多的原住居民。尤其是深圳、广州、上海、杭州、南京等这样的大城市,靠拆迁一夜获得数千万元,甚至是亿元补偿的案例屡见不鲜。而且越来越多信号显示,拆迁即将全面结束,这意味着很多人的拆迁暴富梦要彻底破碎了,事实真的如此吗?

拆迁始于2009年,主要是针对城镇中历史遗留的集中成片危旧住房、破屋烂院以及存在明显公共安全隐患的旧村旧村,本着改善居住条件、消除公共安全隐患、优化生产生活环境,解决一大批困难家庭住房与社会发展不适应等问题,是一项实打实的民心工程。

根据住建部公布的数据显示,过去11年,全国棚改累计开工4731万套,1.1亿多居民“出棚进楼”,实现了安居梦。不仅如此,在“老房拆迁暴富”的因素带动下,全国热点城市更是凭空诞生了数以万计的专门囤积老破小“博拆迁”的炒房投资客。这类人以低价大量购买老城区旧房,不为居住,也不为房产升值赚差价,而是专门瞄准了老房拆迁获得的巨额补偿现金。

不过最近一段时间以来,网络上屡屡传出“拆迁从2020年全面结束”的消息,吓得很多等拆迁的老房业主和专门博拆迁的投资客寝食难安——该结论主要来源于三个方面的消息:其一、2019年7月,住建部副部长黄艳在国家政策吹风会上表示,在未来旧城改造中,会避免一拆了之和大拆大建。很多人理解为这是住建部在给“拆迁结束”打预防针;其二、2019年、2020年连续两年全国拆迁开工总量大幅下滑,其中2020年拆迁总量仅为209万套,不足2018年高峰时期的1/3。棚改存量严重不足,或意味着拆迁即将退出楼市舞台;其三、从2020年初开始,国家一直在全面推行“城镇老旧小区旧改”工作,对于棚改拆迁重要会议“只字不提”,业内专家分析认为,“大拆大建”的旧城改造模式已经被淘汰了。

拆迁真的要全面停止了吗?答案是否定的。

首先,2020年12月21日,住建部在北京召开的会议上明确表示,2021年重点抓好八个方面工作,其中之一就是“稳步推进棚户区改造”;其次,中新经纬报道,2021年截止到现在,国家发改委、住建部已经二次发布文件累计下达中央预算内投资金额为719.26亿元,用于支持城镇老旧小区改造和棚户区改造配套基础设施建设。其中支持棚户区改造配套基础设施建设的资金总额不少于300亿。发改委方面也确定:棚改拆迁也会一如既往的继续。

所以结论很清楚,国家发改委已经确定了2021年棚改拆迁并未结束,而是继续推行。不过需要强调的是,对比2018年、2019年同期发改委下达的中央预算内投资金额,我们很容易能判断出2021年棚改拆迁规模会继续收缩——2020年全国棚改拆迁总量是209万套,2021年最终完成的棚改任务可能会低于2020年。原住建部副部长仇保兴预测,2021年棚改全年开工总量或不足180万套。

国家确实已经在对棚改拆迁的资金预算和政策支持“踩刹车”了,而且已经明确未来5年要全面推进“旧改”,主要是针对城镇地区2000年以前建成的老旧小区,进行基础类、改善类、提升类三项内容的改造,第一阶段的总任务是全国17万个老旧小区。

国家为什么突然开始对“棚改”踩刹车?原因是多方面的:一则棚改的阶段性任务已经基本完成了,大规模棚改的时代确实结束了,未来城镇老旧房子依然会继续拆迁,只是每年的开工总量会明显减少;二则棚改的代价很高,货币安置成本比实物安置高出30%不说,棚改拆迁还对房价有明显的拉动作用;三则棚改全面推行的这几年,很多城市明目张胆“借棚改大肆发债”,使得棚改的民生意义大打折扣。

“旧改”模式被推向台前,大规模大面积的拆迁场景也“消失”了,但并不意味着拆迁“全面结束”了——事实上,从发改委释放的信号来看,我国城镇地区的拆迁工作远未结束,尤其是2021年-2025年这5年时间,拆迁仍然会一如既往地继续。原因有二:一方面,全国仍然存在不少需要拆除重建的建筑;另一方面地方对棚改拆迁政策仍然心存留恋,尤其是在经历2015-2018年“大拆迁”后,对棚改拆迁已经形成了一定程度的依赖了。

2020年12月底,国家发改委专家张宇就明确表示,3类住房划进拆迁“名单”:

第一类:存在重大安全隐患,不符合“旧改”条件的“危房”。

未来5年“旧改”的对象主要是2000年以前建成的老旧小区,并非指所以的2000年以前的房子。比如同样是2000年以前建成的房子,但已经不具备旧改的可能,接近于“危房”范畴的房子;再比如说小区密度极高、空间布局非常拥挤且房型结构很差的房子。说句不好听的,这类房子可能随时倒塌,一旦倒塌不排除会发生危及居住者的人身财产安全的情况。所以对于这类房子,只能通过拆除重建来彻底让安全隐患得到解决。

事实上,这类房子大多是抗震性能差的预制多孔板结构的老房子。比如浙江省在今年的3月末就已经发布文件明确,“2000年以前建成、普遍采用多孔板建材、存在较大安全隐患的住宅小区,开展全拆重建类创建,实现’一次改到位’。”根据浙江省发布的文件来看,只要老房子符合上述三个条件,就会“全拆重建”。

第二类:影响市政规划的房子。

城市化进程在推进,城市的发展也在继续进行。任何一座城市几十年前的设计规划可能都会有不适应现代化发展需求的地方。一旦这类情况发生,就可能会对原有的规划进行“动刀”,其结果就是有些影响市政规划的房子需要拆掉。比如修建高铁、开挖隧道、拓宽道路等的需要。这种情况没有太多需要说明的,正如经济学家陈海滨所言,为市政规划让路拆掉的房子,都是在为城市建设“添砖加瓦”。

第三类:黄金地段,极其有“拆建价值”的房子。

深圳、上海、北京、广州的老城区破房烂院拆迁后的补偿资金为何很容易能达到千万、亿元级别,说白了就是这类房子的地段决定的。但随着拆迁成本的上涨,一线城市的核心区域的老房子也很难拆得动了。一方面是补偿资金无法达成一致意见,另一方面是开发商不愿意拆——相比于近郊农宅和老城区民房,黄金地段的老旧小区赔付高、拆迁难,而且拆后重建也往往会有限制,可能导致利润被压缩。对于这类房子,开发商的积极性越来越低了。

但是对于那些地处核心区域黄金地段的小区,开发商通过拆迁重建仍然可以获得丰厚利润,那么他们自然是愿意去拆穿的。值得一提的是,未来这类极其有“拆迁价值”的房子越来越少了,尤其是在城镇老旧小区全面推行旧改的背景下,满足“有拆迁价值”这一条件的房子更是越来越少。

发改委确定,拆迁继续,而且3类住房划进拆迁“名单”,这意味着又一批富豪要来了。尤其是第二类、第三类房产如果赶上拆迁,对于房主来说可能比中彩票还要高兴,因为通常情况下,这两类房子都会获得较高的拆迁赔偿,如果是深圳这样的城市,一夜获得千万、亿万资金赔偿我们也并不感到奇怪。

另外不得不说,拆迁继续,两类人或从中受益:第一类是期盼拆迁换新的老房子业主,如果自己的房子有幸被划入拆迁“名单”,那么恭喜这类业主,终于可以实现“拆旧换新”的理想了。倘若拆迁政策仍然是按照“货币化安置”,甚至有可能会获得一笔高额的资金补偿;第二类是“博拆迁”的投资客。这没什么好说的,这类人本来就以此为生,囤积的房产又能拆迁了,只能说自己最初的心意又达成了。按照当前的拆迁政策,但凡是热点城市的老房子拆迁,被拆迁者都是稳赚不赔。一句话总结,拆迁继续对于这两类人来说都是好消息,因为某种意义上来说,“拆迁”已经和“一夜暴富”划上等号了。

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  • 编辑:李敏镐
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