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楼市分化,北方普跌,南方大城市普涨

 

中国有七大人口净流入的城市群,分别是:长三角,珠三角,京津冀,山东半岛,中原,长江中游,成渝。除了这七大城市群和个别省会还有流入以外,其余地区基本都是人口流出的状态。人口流出的城市群楼市自然没有什么前途了,但在人口净流入的城市群,今年很多表现也不好。比如中原最大的城市郑州,2020年一手二手成交量分别下滑18%,32%。全市均价下滑约4%,某些板块政府限降价不得超8%,但根本无效。郑州是中原城市群的领头羊,它的楼市都如此,其他城市可想而知。类似情况在山东半岛同样出现。2020年济南二手下跌了4%左右,青岛二手跌幅则超过5%。

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简 评

1、 别说中国房价涨不停了。

在房住不炒政策指导下,国内房价走势已经“二八”分化了,其中8成是下跌或平稳,上涨的也就2成左右,而房价大涨的城市,来来去去还是经济发达的那几个。但房价上涨对于这些城市,只是经济快速增长的结果而已。反过来想,如果东北的城市能实现深圳式的快速增长,他们会不愿意房价涨吗?

2、 别说投资不过山海关了。

虽然各个统计机构数据有出入,但就今年总体行情而言,淮河以北几乎所有城市,除了北京房价坚挺外,没一个是明显上涨的。以前老说东北不行,过去三年,环京、天津、华北、环渤不是跌就是平;山东半岛的济南、青岛都也在跌;以郑州为中心的中原城市群则全线下跌。南强北弱,这是一个全国性大趋势,是人口再次大迁徙的直接结果。这已经不能简单从一两个维度或政策去解释。这问题留给社会学家,历史学家去研究、解释。对普通人而言,如果你不在当地工作生活,坚决不买这里的房子,坚决!!

3、 南方大城市房价普涨。

跟进某统计机构数据显示,长江中游城市群中,房价最低的长沙2020年整体涨幅约14%;整个长江中游的省会,仅南昌全年下跌约3%,其余全部上涨15%以上。西南各大省会表现也不差,长期房价原地踏步的重庆,去年一手房也有8%的涨幅;昆明、南宁也均录得8%左右的涨幅,唯贵阳下跌约5%;至于热点的长三角、珠三角就更不用说了,这里人口仍在快速增加,而且人才引进政策仍在进一步放松。珠三角的广、深、佛三个城市每年就能新增人口就超过100万。杭州、宁波两市一年新增90万。这些城市每年新盖房子才几万到十几万套不等,楼市自然长期供不应求了。政策是怎样也压不住的,限价销售最终也只能导致一二手倒挂,一手打新的奇观。

对房价上涨预期容忍度的提升

近期深圳和东莞仍旧不乏“秒光”的新盘,深圳打新明显有利可图,还容易理解,但东莞楼市的热,似乎在“藐视”3个月6次的调控政策。东莞三大热点板块:主城区、滨海湾区和松湖片区这一年多的行情累积涨幅在50%上下。。一般情况下,楼市大年之后很难再大年。如果是投资,现在入场东莞,还有多少空间已经不好说,但东莞市场目前至少已在山腰了。

另外,从东莞楼市表现与调控政策的关系看,大湾区楼市这轮行情有两个特征。第一,轻度、中度的调控政策只能放缓市场前景的速度,但改变不了市场依旧往上的趋势,东莞和深圳都是这种情况。第二,哪怕地方房价上涨幅度不小,但地方调控楼市仍然慎用“猛药”,管理者似乎对房价的上涨给予了一定的容忍空间,这可能也是疫情影响经济下,思维的转变。毕竟稳经济,稳就业才是当下之重。

最后也提示这轮行情刚刚启动或者准备启动的广州,佛山,珠海、中山等城市,未来他们的想象空间以及政策缓冲空间仍旧较大,既不必担心行情无法启动,也不必太担心有调控“猛药”使行情早早结束。

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