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推进老旧住宅加装电梯政策实施

现状政策实施存在堵点难点

推进老旧小区增设电梯是实施城市更新行动及推进老旧小区改造的迫切需要与重要措施,是重要的民生、民心工程。2018年市政协将《关于加快宁德市老旧住宅加装电梯的建议》列为重要提案协商议题。

在多方调研论证协调下,市自然资源局、市住建局及市场监管局于2019年6月联合制定出台了《宁德市既有住宅增设电梯指导意见(试行)》(以下简称《指导意见》),为全市既有住宅增设电梯工作提供了政策依据,有利于切实保障和促进民生工作。“但《指导意见》实施一年多来,实际增设电梯进展缓慢、效果并不理想,现有既有住宅增设电梯数量与现实需求形成极大反差。”市政协委员陈开梓说。

首先,政策的知晓度不高

记者走访了建闽小区,该小区黄先生住在顶楼,老人从老家过来帮忙带孩子,每天上下楼不方便。“我们也想加装电梯,但是具体有什么政策依据,要找什么部门,程序该怎么走,我们都一无所知。”黄先生说。

其次,在实际推进中,除遇到老旧小区自身存在建筑条件限制等客观因素外,更多的是主观上的问题。

“业主诉求协调难、审批程序多、扶持力度不够、资金筹措难等问题,都成为既有住宅增设电梯工作的难点与堵点。”市人大代表缪亚杨说。

现实生活中,不同楼层的住户对电梯需求不同,进而导致住户意见难统一、协商工作举步维艰。按照《指导意见》,增设电梯应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意,还需就相关方案达成书面协议,公示程序及与异议人充分协商。“业主间对通风、采光、日照、通行、消防、质量、安全、日后维护等问题的考量都不同,加上缺乏有效组织,协商非常困难。”陈开梓说。

此外,增设电梯改造费用偏高及筹集资金困难、审批流程较为繁琐等,也一定程度上造成政策实施困难。

建议出台实施细则,强化指导协商

针对存在的问题,为持续推进既有住宅增设电梯工作,破解增设电梯工作的难点与堵点,代表委员也提出了相应的建议。

缪亚杨说:“建议政府有关部门采取多种方式进一步加大政策的宣传和解读工作。结合国务院提出的关于老旧小区改造的政策规定,在指导意见基础上,认真制定我市老旧小区改造的方案,让广大居民做到心中有数。同时对需要近期改造的小区把电梯改造作为小区改造的重点内容给予扶持。”

在《指导意见》的基础上,尽快出台符合本地实际的实施细则,成为代表委员们的共识。

“及时修订《指导意见》,优化审批流程。如第一条所列法源《物权法》已被《民法典》所替代,该条内容需相应修改。还有修改《指导意见》第五条所涉增设电梯的业主法定参与与同意比例原则,由原规定的双三分之二同意原则(即经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意),按照《民法典》新规定调整为双三分之二参与、在参与基础上双四分之三同意的原则(即业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决;决定涉增设电梯等事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意),形成实质上双二分之一同意原则,可大幅降低业主同意难度,解决开会难、议事难、表决难的问题。”陈开梓表示。

缪亚杨说,还要充分发挥政府引导协商作用,拓宽增设电梯资金筹集渠道。如加大补贴力度,提高业主的改造积极性;市住房公积金管委会及时调整公积金提取政策;将住宅专项维修基金纳入增设电梯的资金渠道并简化维修资金领取流程;引导金融机构为参与增设电梯业主及电梯企业提供专项优惠贷款。

“还可以鼓励具有建设和运营经验的社会资本参与改造提升工作,通过采用政府和社会资本合作(PPP)模式参与增设电梯,或准予采取‘共享电梯’(居民申请、免费安装、有偿使用)的代建租用模式,全面盘活社会资本,减轻政府与业主负担。”陈开梓说。

此外,街道、社区等基层组织积极主动参与协调,帮助业主达成共识。引进律师代理既有住宅增设电梯项目,律师参与既有住宅增设电梯全过程的非诉项目代理,代理律师可以全方位介入项目可行性论证、方案设计、业主协商、利益调整、资金筹措、合同谈判签订以及其他涉及法律与政策的大量事务,还可以代业主争取政策扶持资金补贴、申报审批、证件办理,以及事前风险把控、日常监管、事后风险补偿、纠纷调解等对内对外各项事务,以及各种文书制作与提交,推动实现民生工程法治化。

来源:闽东日报

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