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蝴蝶效应,楼市回暖的信号来临?│绍兴月评

小沈阳电影

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根据华星研策数据监测:7月绍兴市三区共9次开盘,去化率较6月继续下行,环比下降15%;土地方面,本月21日袍江东安村地块阳光城&勤业以楼面价10813元/㎡+15800㎡配建竞得,沉寂的土拍迎来热潮。

去化冰冷VS土拍火热,原因几何?

撰文︱ 李淑浩July.29th, 2021

0603新政发布以来,市场降温显著;本月延续低位运行的另一因素在于资金管控的再收紧,客户购房成本提升,动能不足

7月房贷首套、二套利率均呈现上涨趋势,较6月利率涨幅基本都在0.3-0.4%左右,「再次创下年内新高」。目前一手房首套平均利率为5.77%,二套为5.96%,而就在如此高的利率下,多数银行贷款仍需排队超1个月,部分银行甚至已无额度,放款时间无法保证。

二手房方面,根据绍兴透明售房网统计的15家银行中,目前仅有6家银行支持二手房贷款,且放款的普遍情况是:放款时间未知,不确定,不敢保证。外加月底发布的二手房指导价新政,虽说对本就「成交凉凉」的当下二手房市场影响有限,但这也暗示政府「掐尖式管控」的决心,在客户信心层面可以说是雪上加霜。直接影响的是从二手房市场流入新房市场的资金和客户,对于低性价比和高竞争的项目和区域影响尤大。

成交方面,7月镜湖、柯桥多案场日均来访不足5组,周度成交普遍3-4套,部分案场甚至零成交,镜湖多数案场也纷纷启动分销或者在原有的佣金基础上提佣好在售价方面仍然较为坚挺

而当前的购房主力仍是手上有房的实力客户,但在成交房源上趋向的是小面积偏性价比楼盘,刚需客户面对逐步上升的高房价观望情绪更浓。另外有个现象,在镜湖7月购房群体中有50%左右来自上虞,多为地段改善客户而非纯刚需群体;主要原因就是上虞市场的断供导致部分客户外溢至镜湖。

房贷利率直线增长,二手变现受阻,刚需与投资的动能与信心都受打击,导致市场成交低迷。从大多项目的成交量来看,可以说已然触底,根结底还是市场红利信号的缺乏

不过留心观察,这3个事件似乎在传递着绍兴市场「可能回温」的信号……

信号1

精装包新政出台,意图多赢局面

本月市住建局发布关于“升级包“的指导意见,提到中心区域商品住宅全部实行全装修和成品交付,明确市三区全装修住宅最低标准不低于1500元/㎡,超过2000元/㎡装修标准的,采用升级包的形式提供装修服务,升级包服务不纳入房价备案范

除此之外,还对样板房设置进行了较为严格的要求,全装住宅至少设置一套交付样板房,对不同装修标准应分别设置交付样板房,交付样板房设置在可售房源内。交付样板房不得加装合同约定以外的设施设备,保留时间自交付之日起不少于6个月,自项目竣工验收合格之日起不少于2年。总结就是,实地设置、全部展示、所见即所得、可以追溯

而此次的新政的意图,可以说是营造了客户端、房企端、政府端的「多赢局面」

① 客户端:首先实体交付样板房保障了客户所见即所得的核心诉求,利于精装修的市场接受度,避免装修实际成本与报价差距过大,导致客户的抵触和不信任心理;其次升级包服务也满足高端客户对于高端装修的需求,减少装标不满意后期重装的浪费行为,做到「实体展示,按需选择」

② 房企端:虽然在前期市场也有不同楼幢装标不同或者基础装修之外再加升级装修的现象。但这次指导意见,是装修升级包「首次官宣应允」,给予房企一定的利润弹性空间,也间接提高了他们对拍地的信心。

③ 政府端:装修包不纳入备案价格范围,只要不强制捆绑,实属客户的个性化需求,那么在备案价层面就有利于整体房价的控制与网格化限价的实施。而对装修样板房的严格规定也呼应了此前对精装与公区营造层面“定品质”的要求,可见政府对品质的把控是条「不可逾越的红线」

升级包政策给予了房企突破限价的弹性空间,保障了客户所见即所得的多样化选择,也彰显了政府非一刀切、市场化调控的大势方针。整体来看,绍兴市场仍有可为。

信号2

优质地块倍受青睐,房企预期仍高

上个月提到房企拍地趋于理性,但观望≠绝望。本月袍江东安村地块参拍房企16家,不乏绿城、华润、中海等一线房企,最后经过128轮由勤业&阳光城联合竞得,楼面价10813元/㎡+15800㎡租赁住房,据某房企测算实际楼面价超12300元/㎡,未来售价超21000元/㎡(按全装1500元/㎡计算)。相较同板块今年刚售罄的江樾府16500元/㎡以及即将入市的星尚禧樾的19000元/㎡(预计),可见开发商的预期还是很高的。

剖析袍江地块的火热,核心5大致因:

原因1:板块势能较高,未来发展可期。近年袍江的「腾笼换鸟」工程逐步开展,由原先的工业区向集成电路、生物医药、智能装备制造三大核心产业以及黄酒等特色产业方向发展,同时 “高端制造+新型服务贸易”的绍兴保税区坐落袍江,板块内诸多主干道的交付通行也在助力区域发展的腾飞。

原因2:宅地断供近10月,袍江呈库存告急之势。袍江上宗宅地成交于20年9月,为排屋、叠墅的低密产品(朗清园),土地断供时间久。目前板块仅2个一手住宅项目,一个是在售的中交朗清园,非传统的刚需项目;一个是待售的星尚禧樾,住宅面积约13.1万方,但单盘的供应显然是「杯水车薪」

原因3:二手房价走高,2万+逻辑有所支撑。土地断供,没有新的补给流入市场,导致袍江的价格体系与正常市场行情出现断层,目前袍江较为老旧的二手房普遍售价2万+,本地块毛坯限价18800元/㎡,加上1500元/㎡的全装售价也仅仅是与周边二手房持平,若是加上升级包,价格仍有想象空间。

原因4:拆迁+洼地,客户基础丰厚。板块内既有地缘改善需求又有务工人群刚需,再加上板块内拆迁,地缘客户基础充分。同时随着镜湖房价的上涨,袍江均价相对较低,成为部分镜湖购房者转而关注的对象。地缘+镜湖高价外溢,客户基数可以说是相对雄厚的。

原因5:地块综合素质均好,无明显抗性。本次成交地块周边没有明显抗性,属于均好型地块。同时周边包含袍江医院、袍江小学、袍江中学、袍江文化体育广场等配套齐全,可以说不论本身素质还是配套情况均较为良好。

可见,面对客户基数雄厚,规划潜力较好的片区,房企仍存有较为激进的预期

信号3

三季度出让计划,现开发重心端倪

本月公布的市区第三季度住宅供地计划中,共涉及25宗土地,其中越城11宗,上虞10宗,柯桥4宗。

越城的土地集中镜湖与袍江,这也与21年越城的拆改重心相吻合(袍江、镜湖拆迁量分别位居越城前2名) 标志着政府开发的力度和方向。对于此类客户基数大、势能高的板块,房企的拿地期望普遍较高,楼面价的刷新也将为楼市赋能,带动回温

而柯桥的三季度宅地供应共4宗且仅1宗位于城区,可以预见柯桥城区将继续保持低供应状态。但另一方面,柯桥21年的计划拆迁量超100万方,市场需求仍不断扩大,或将导致市场供不应求的紧迫感以及客户的外溢。如若整体市场回暖,柯桥的热度反弹空间相对更大

最后看上虞,三季度主城计划供地仅2宗,分别位于城东与滨江新城,供应总量仅占上虞总供地的3成左右。可以预见,上虞主城未来的供求结构与柯桥大体相似,客户的选择空间预计不大。

综上所述,虽然绍兴楼市已连续多月低位运行,但就政府的意愿与开发商的关注度而言,市场回温的前兆逐渐显现,为后市转机「埋下伏笔」

以史为鉴,预判后市回温逻辑

回顾上半年「过山车」似的热度变化。3-4月的土拍楼面价屡创新高,大量规划利好频繁发布,市场信心充沛,加之拆迁户的集中入市,利好交叠下市场开始升温。

而4-5月的疯狂领证入市为市场「种下隐患」,简单来说,供过于求了。叠加6月以来限购、网格化限价、二手房贷款收紧、土拍空窗等诸多利空因素,市场开始一路走低。

可见政策、土拍、规划、拆迁等都是影响客户预期的重要环节。那么后市回暖该分几步走?笔者预测:

第一步:升级包政策给予房企溢价的想象空间,而面对优质地块,房企拿地的迫切度与预期仍高,这会导致热门板块的土拍率先回温。

第二步:热门板块土拍回温后,将率先带动了该板块内高性价比项目的热销。

第三步:在拆迁、规划利好的加持下,热度会继而传导至相邻板块,推动续销项目的销售进度,最后形成整体市场的回暖。

这是一个环环紧扣的过程,当下的政策意图与房企的布局意愿已然清晰,袍江的土拍或将成为下半年楼市回温的一个转折点。

「蝴蝶效应」何时形成仍要关注后市的细微变化与发展走向,让我们一起期待……

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